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淺談物業公司對設備管理應注意的幾個方面

發布時間:2008-07-15

通常所說物業管理工作包括:公共秩序維護、保潔、綠化、共用設施設備維護以及社區文化活動等,這些都是大家所熟悉的內容,也是物業管理的重要部分,但設備管理作為物業管理的重要組成部分,很多人并不熟悉。本人在此談一下自己對設備管理的認識。

一、前期介入工作

物業公司應在設備功能設計上或設備選擇時就要介入,因為從事過物業管理工作的人員,能親身體驗到客戶對物業功能的需求,為設備功能設計或設備選擇上提出很好的建議。

還有,在設備招標訂貨時應附帶一些后期維保服務和產品升級換代的事宜,因為現在科技發展迅速,許多設備更新換代很快,而且每一套設備的設計和零件都是廠家訂做的,各個廠家的設備零件并不能相互通用,今后設備一旦出現損壞等問題,只能更換原廠家的零件,這樣,廠家就擁有了一定的壟斷權利,到時廠家有可能漫天要價,物業公司不能因此更換整套設備,難免就要支付高額的升級維修費用。而這些問題若是在設備競標時能提早約定,廠家會為競得大額的設備銷售,做出今后升級換代和維修保養方面的優惠,這將會為后期物業管理工作的開展提供便利條件。

二、設備及資料及交接時應注意的問題

在設備資料交接時,盡可能詳細的索要設備的圖紙、合同、使用說明和廠家、供貨方的資料。了解了廠家的詳細資料和合同有效性后,可以充分利用供貨方承諾條件順利解決設備維保期的故障問題。

在設備交接時,物業公司應對設備的各項功能逐一進行試驗檢查,以保證設備在樓宇入住時能按設計之初的功能正常使用。

設備投入使用初期,物業公司應及時與業主或使用者進行溝通,從客戶角度認識設備中存在的功能不足,以便利用項目的尾款、質保金及時進行改進,進一步完善物業功能,為今后物業服務奠定基礎。

三、日常管理應注意的問題

在設備管理中,對于一些高科技含量和設計人身安全的設備應以合同的形式委托專業公司進行維護保養,或由廠家、專業部門進行培訓,培訓合格后再上崗,以確保設備的正常安全運轉。如委托專業公司維保,應在合同內注明故障搶修時間、維保細節、標準等詳細內容,以此延長設備的使用壽命。

設備在日常管理中,要制定具體的潤滑防銹蝕等維保計劃,維保計劃一定要全面、詳細,可依照由廠家提供的專業維保方法進行操作,在操作時,為防止遺漏,應對各類閥門等零件做好編號,登記造冊。維保責任要落實到人,并進行不定期的抽查檢驗,確保系統中的調節閥和截止閥等零部件處于靈活可控狀態。

設備在日常管理中,還應注意保留各類記錄,運行、維保的記錄一定要真實、完整、可靠,這將是以后分析處理故障的基本依據。出現小的故障時要及時解決做好記錄,如此類故障出現頻次較高時,要及時查找根本原因及時消除。如出現大的故障不能及時處理時,要做專門的記錄,放在比較醒目的地方,防止遺漏,一旦具備修復條件時,及時修復,避免出現大的事故,并確保下一周期的正常使用。

四、設備的運行調整

曾有實驗證明,一臺滿負荷工作的機組運行要比兩臺半載負荷的機組運行經濟許多,所以設備的運行調整是提高經濟運行和節能的重要手段。例如,中央空調在夏季運行時,可利用電力平峰谷的不同電價,在低谷電價時盡可能多的儲存冷氣,待到高峰電價時在釋放出來,這樣便可以減少電費的支出,這些看起來并不起眼的細節,乍一看沒有多大關系,但是設備常年累月的運行,加起來也是一筆不小的費用。

操作人員還可以根據房間朝向、距離遠近、保溫效果等多種因素,對系統各個支、干路的壓力、流量進行調整,使各個支路均衡運行。還可以依據溫度變化、時段不同進行調整,制定調整曲線,避免一些時段能量過高或過低造成的損失,使系統運行達到最佳運行狀態。目前,冀興花園冬季供暖便采用了以上的運行調整方法。

總而言之,設備的運行調整是一種最簡單、最行之有效且容易掌握、投入極小的節能降耗方法,對于利潤微薄的物業行業來說,使每個物業公司都應該重視起來的操作方法。(冀興物業公司李海飛

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